日本东京
图片来源 |ICphoto
2022年夏，奥密克戎在日本肆虐创下全球最多单日确诊人数，为奥运会翻新的东京大酒店久违地迎来了一波海外旅客。时隔30余年，东京的资产负债表又开始“奋斗”了。只是撬动杠杆资金的人不是日本人，而是外资。
据报道，这个小规模的旅行团从香港飞抵东京，每人12.8万港元（合1.63万美元）的旅行费用涵盖东京大手町安缦酒店的住宿，鸟瞰东京的直升机观光旅行，以及位于银座米其林三星餐厅Sushi Yoshitake、人均440美元的寿司晚宴。
主权财富基金的管理合伙人、对冲基金的另类资产投资经理、超级富豪以及他们的私人置业顾问，共同参与了这次抄底之旅。在日元兑美元汇率跌至24年来新低之际，他们看到了以八五折购入东京房地产的机会。
9月5日，日元兑美元汇率24年来首次超过1美元兑140日元大关，2022年以来累计贬值超过25%，在全球主要货币中表现最差。其次是韩元（-16%）、英镑（-15%）和欧元（-13%）。
对于外币投资者而言，日本房地产正在被动打折。摩根士丹利MUFG证券计算的基于美元的日本不动产价格指数，截至2022年3月底为104.4，到6月底进一步下滑到93。
基汇资本 (Gaw Capital Partners) 宣布，未来2年将在日本房地产市场最高投资5000亿日元以上，这一规模是过去2年的6倍。一季度，这家基金在日本购买了32栋租赁住宅。之后将会瞄准写字楼、酒店及数据中心。
大型美股上市基金雅诗阁信托（Ascott Residence Trust）宣布将以约100亿日元取得大阪和福冈的租赁住宅和学生公寓。
新加坡政府旗下投资基金GIC通过竞标买下东京王子公园大厦及苗场王子大饭店等31宗商业不动产项目，总投资1471亿日元，参与招标的公司90%都来自海外。而他们在日本商业银行取得的低利率贷款，支撑了这些项目的长期回报。
世邦魏理仕（CBRE）的统计显示，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加6.1％。2022年仅GIC等3个项目就达到2021年投资总额的一半。如果日元贬值进一步推动对日投资，有可能逼近2019年的水平（42亿美元）。
海外投资者还把资金投向日本的REITs。东京证券交易所的统计显示，海外投资者的1-5月净买入额约为900亿日元。与投资美国REIT的ETF在1-6月流出近12亿美元资金形成对照。
截至2021年末，东京的租金价格是全日本平均水平的1.3倍。尽管东京城市中心的办公楼租金受疫情影响呈下跌态势，但由于海外投资者积极并购、投标，商业地产大宗交易的价格并未下降。这进一步压低了预期租金回报率。这通常被认为是泡沫化的迹象，唤起了日本人挥之不去的噩梦。
在上世纪90年代初的资产泡沫破灭后，日本国内经济进入失去的三十年，负资产家庭及企业遍布全国，私人部门（居民家庭和企业）资产负债规模持续收缩，取得收入后宁愿提前还款也不愿向银行借钱，被辜朝明称为资产负债表衰退。但随着2012年安倍经济学实施超宽松的货币刺激及财政扩张政策，日本房地产特别是东京都房价告别长期横盘，进入回升趋势。
日本房地产经济研究所(Real Estate Economic Institute)此前公布的数据显示，2021年末日本东京及周边地区新公寓的平均价格达到了每间6260万日元(约合55万美元)，超过了1990年日本经济泡沫高峰期所创下的6120万日元的历史高位。
与上一次房价泡沫化相比，日本央行在过去十年采取了更激进的举措——负利率以及持续的资产购买计划（国债、住房抵押贷款支持证券、日本REITs甚至股市ETF）。这不得不让人对当前又一次攀上高峰的东京房价有所警惕。
特别要考虑，美联储加息缩表、日元急剧贬值、日本进口能源及粮食价格上涨导致国内输入性通胀压力加剧的背景下，日本央行还能在货币宽松的路径上坚持多久？
一直以来，阴谋论的支持者坚信，日本经济陷入资产泡沫破灭后失去的三十年，噩梦的序章是1985年与美国签下广场协议、承诺日元汇率升值。
另一种说法认为，这场长达三十年的噩梦，源于日本宏观经济当局企图用极度扩张的财政货币政策维持景气，推动了资产价格暴涨，最后以泡沫必不可免的破灭和日本陷入资产负债表危机告终。
广场协议谈判时任大藏省国际金融局长的日方主要谈判代表之一行天丰雄，是第二种说法的支持者。他认为经济长期衰退，并不是源于广场协议，而是由日本当局宏观经济政策应对失当造成的。
在日元汇率历史性贬值的时刻，日本央行会不会再一次原地掉头，逆转货币政策？这是当前鸟瞰东京楼市的投资者，不得不密切盯住的关键变量。
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